借地借家法と民法  消費者契約法

●借地借家法と民法

  • 賃貸借契約ではまず借地借家法が適用されます。借地借家法に規定のいない事項については民法の規定が適用されることになりますので、一番重要なのが借地借家法だといえます。この法律では賃貸借に関するさまざまな事項を規定しています。なお、平成4年8月以前に締結された賃貸借契約では「借家法」という昔の法律が適用されますが、借地借家法と大きく異なるものではありません。
  • 特別な賃貸借契約についての法律として、高齢者の居住の安定を図るために制定された高齢者居住法特有賃貸法公庫法などもあります。

■借地借家法における重要な規定■

  1. 貸主が契約の解約をしたり、期間満了の際に更新を拒絶する場合には、その6ヶ月前までに解約・更新拒絶の申入れをいなければなりません。借主が行なう場合には3ヶ月前でたります。
  2. 貸主が解約の申入れや更新の拒絶をする場合には、正当な事由が必要です。
  3. 借主は、賃貸借契約をして建物の引越しを受けていれば、貸主が第三者に建物を売却したり、旧所有者から建物を購入しても、自分が借主であることを主張できます。
  4. 物価が変動したり賃料が適正でなくなったときは、契約書に取決めがなくても貸主は賃料の増額を、借主は減額を請求することが出来ます。
  5. 1年未満の期間を定めた賃貸借契約は、期限の定めのない契約として扱われます。
  6. 居住用の建物の場合で、内縁関係にあたった同居人が居住を継続することが出来ます。
  7. 一定期間経過後に必ず契約を終了させる定期借家制度が規定されます。

■民法における重要な規定■

  1. 借主は、貸主の所有する建物を借りるので、自分の家以上に適切な注意を払って使用しなければなりません(借主の善管注意義務といいます)
  2. 借主は、賃貸借契約で定められた建物の使用目的の範囲内でしか建物を使用することが出来ません。
  3. 貸主は、(2)の使用目的にかなった建物を貸さなければなりませんので、建物に破損などがある場合には貸主の負担で必要な修繕をしなければなりません
  4. 借主は、建物を転貸(又貸し)したり第三者に賃借権を譲渡するときには貸主の承諾を得なければなりません。
  5. 借主は賃料の支払いを怠ると債務不履行となり契約を解除されます。
  6. 建物が競売にかかって貸主が変わった場合のには、抵当権がついたときより後に借りた借主は、契約期間満了前でも建物を明渡さなければなりません。
  7. 社会正義に反するような取決め(特約)は、借主が了解していても公序良俗に反するものとして無効になります。

●消費者契約法

  • 消費者契約は、消費者が不当に不利益を被ることがないよう、保護するために設けられた法律です。賃貸借契約でも「貸主=事業者」「借主=消費者」となりますので、借主に不利益となるような契約が制限されることになります。

■消費契約法における重要な規定■

  1. 建物や契約内容について事実と異なる内容を告げたり、あえて借主に不利益な事実をつげなかったために借主が誤認して契約を締結したようなときは、契約を取り消される場合があります。
  2. 賃料支払いの遅延など損害金を取るときは、利率をどのように定めても年14.6%(日歩4銭)を超える部分は無効となります。
  3. 遅延損害金以外についても、通常貸主が被る平均的な損害額を超える損害賠償額を超える部分は無効となります。
  4. 民法の規定に比較して借主に不利益となるような契約条項は、それが信義則に反する場合には無効となります。
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