等価交換って何？　スタッフに聞かれた。
「ヤホーで調べろよ！」

･･･　～　･･･　～　･･･

十数年前、初めてインターネットをやった頃　ヤッホー！　と呼んでいた。
当時彼女が、ヤホー　だよ。って言いはじめて暫くそう呼んでいたが、
後々、それが　ヤフーにかわった。
最近では、ナイツという漫才コンビがそう発音していた。

･･･　～　･･･　～　･･･

「それ　ナイツでしょ」
「ナイツッ！？　そうー！　ナイツッ！」
「それ　永井佑一郎で、、違う　ナイツ！ (￣□￣；）　」
「そうなの？　まことに、すみまめーん。」
「・・・・　」
あかん。
どうも最近　話しが中断する。
　
ヤホーによると、

パチンコで景品を交換する際に玉の価値を借りた時と同じままに交換する交換率。
とも出ますが、
まぁーそんな感じ。
不動産も同じような意味で、建築に於いて、建物などを作る際に、土地は地主が、建設費は開発者が負担して建物を作り、完成後にそれぞれが、それぞれの出費の割合に応じて土地と建物を取得する方法を等価交換方式といいます。
マンションは、等価交換マンションと呼びます。
分譲マンションだけど、半分くらい賃貸されているマンションで、ひとつ大きな部屋に、
大家さんらしき人が住んでいるマンションがそれです。
普通は銀行からお金を借りて、建てるのですが、土地を提供して、借金せず　そのまま
ディベロッパーに建ててもらって、持分をもらう方式なのです。
地主の持分が多い場合は、議決権の多くを地主が持つ事になります。
その地主の意識によって管理が左右される場合があります。
購入の際は、地主の持分とか人柄とかが気になりますね。

高いお金を出して買った土地なんだから、
≪建物は出来るだけ、めいっぱい、大きいのを建てたい！≫
んだけど、、
残念ながら制限があるんです。
それが、容積率です。
容積率は、用途地域の種類によって上限が指定されています。
上限を超える建物は建築できません。＾＾
商業地域は２００％～１３００％（一番大きいです。）
第一種、第二種低層住居専用地域は５０％～２００％　
その他　工業系　近隣商業系は、１００％～５００％です。
その住所の容積率は役所で確認しましょう。
ただし！
前面道路の幅で更に制限される場合があります。（重要）
狭い道路の両側に、凄い大きな建物が建ち並んでいたら圧迫されますよね。
ということで、
幅が１２ｍあれば問題ないのですが、
未満の場合、
≪道幅×４割とか６割に　なります。≫　
住居系の用途地域であれば、×４０
それ以外の用途地域の場合、×６０

≪例≫　住居系で、指定容積率が２００％の場合
幅４ｍなら　　　　　　４×４０＝１６０％
幅３．５ｍなら　　３．５×４０＝１４０％
どちらか小さい方になります。
複数の道路に接している場合は、最も広い道路で計算してＯＫ。
ということで、
≪容積率は≫
まず、１２ｍ以上の道路に接しているか？
接していない場合は、
道幅×４０（住居系）　或いは　×６０（その他系）それと、　
都市計画で定められた容積率を調べ、
どちらか小さいほうが　その場所の容積率となりまーす。

建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。そのまま使用していても違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない物件。
最初から法令に違反して建築された違法建築とは異なります。

出会った頃
スリムな人が好き。ということで付き合い始めたのに、
最近　メッチャ太ってしまった。
これは　違法建築。（もともとの基準に達していないからです。）
アウト！

出会った当初は、
スリムな人が好き。だったのに、、
今頃、
好みが変わって、太めポッチャリ志向になってきた。
（付き合い始めでは、ＯＫだったわけですから）
今は、基準に達していなくとも、
既存不適格　ということです。
セーフ。

いずれにしても　現在　不適格ですから、
あまり　未来は明るくないです。