賃貸住宅紛争防止条例 (東京ルール 平成16年10月施行)

●賃貸住宅紛争防止条例●
1.何でこのような条例を定めたのか!?
賃貸住宅紛争防止条例は、住宅の賃貸借に伴いあらかじめ明らかにすべき事項を定める事により、住宅の賃貸借上のトラブルを防止するために制定しました。
この条例では、宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、退去時の原状回復と入居中の修繕について、費用負担に伴なう「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを説明する事を義務付けています。
宅地建物取引業者は不動産取引の知識と経験を有する専門家として、貸主と借主の間に立って物件を仲介する立場にあり、説明するには適任であること。
宅地建物取引業法では、住宅の賃貸借についての法律上の原則や判例により定着した考え方などについて、重要事項説明の内容としては、宅地建物取引業者に義務づけてはいないこと。
トラブルの未然防止には、借主が住宅の賃貸借についての法律上の原則や判例により定着した考え方と、実際の契約内容をしり、その相違の有無や内容を十分に理解したうえで契約する事が不可欠なこと。
   
2.どのような契約が対象となるのか!?
宅地建物取引業者が媒介(仲介)代理を行なう東京都内にある居住用の賃貸住宅(店舗・事務所等の事業用、貸主と直接契約を結ぶ場合は除く)
平成16年10月1日以降、重要事項説明を行う新規賃貸借契約(更新契約は除く)
3.宅地建物取引業者(不動産会社)が説明するのは、以下の4点です。
1・・・ 退去時の通常損耗等の復旧(原状回復内容)
2・・・ 入居期間中の必要な修繕
3・・・ 契約においての特約条項
4・・・ 修繕及び維持管理等に関する連絡先
4.誰が誰に説明する!?
宅地建物取引業者すなわち不動産会社さんが申込者に対して行います。
貸主・借主の回復負担を決めた条例ではありません。あくまでも、どのような負担割合にするのか「説明を義務付けた」条例です。
何度も言いますが負担割合を決めた条例ではありません、説明です。
5.いつまでに説明を受ければいいの!?
基本的には、契約前までに説明をするよう義務付けられています。
例えば重要事項説明時や申込時に説明する事が多いようです。契約の段階で、まだ説明を受けていない場合は確認してみましょう。
※説明義務は東京都内にある建物が対象です。
6.東京都が定めた条例(条文)はこちら!
■東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例(条文)
この条例は国土交通省の定めている「原状回復ガイドライン」を基に、そのガイドラインに沿った敷金精算・内容説明を義務付けたルールによって紛争の未然防止を目的とした条例です。「原状回復ガイドライン」に関しては下で詳しく説明います。
また説明を受ける際には、原則における費用負担の考え方と契約上の費用負担の内容を比較し、その相違の有無や内容を十分理解した上で契約して下さい。
7.原状回復ガイドラインとは!  
原状回復に関わる紛争が裁判となった場合の裁判例等を集約し原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準を記しています。
8.貸主の費用負担  
通常損耗は貸主負担  
賃貸住宅の契約においては、通常損耗(通常の使用に伴なって生じる程度の損耗)や経年変化(時間の経過に伴なって生じる損耗)などの修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。  
   
9.借主の費用負担(原状回復)  
借主の「原状回復」義務  
一般的な建物賃貸借契約書には「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった定めがあります。
この場合の「原状回復」とは、借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態にするということではありません。  
   
10.善管注意義務(善良なる管理者の注意義務)  
他人のものを借りている場合借主は、契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡すまでの間は、相当の注意を払って物件を使用・管理しなければなりません。この義務に反して、物件を壊したり汚したりした場合には、借主は原状に回復するよう求められる事になります。  
   
●国土交通省:賃貸住宅トラブル防止ガイドラインから抜粋
☆貸主負担となるもの通常の住まい方で発生するもの
・ 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
・ テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)
・ 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色フローリング
 の色落ち
・ 賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
・ 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
・ 耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能
   
☆建物の構造により発生するもの
・ 構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
   
☆次の入居者確保のために行なうもの
・ 特に破損等していないものの、次の入居者を確保する為に行う畳の表替え・裏返し、網戸の交換
 浴槽、風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合のカギの取替え
・ フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
   
☆借主負担となるもの
・ 手入れを怠ったもの・用法違反・不注意によるもの
・ 飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・しみ、結露を放置したことにより拡大したカビシミ・クーラーか らの水漏れを放置したことによる壁の腐食、台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
・ 引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等のキズ
・ 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色フローリングの  色落ち
・ 賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
・ 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
・ 耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能
・ ペットによる柱等のキズ
・ 賃借人の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
・ 風呂、トイレ等の水垢、カビ等
・ 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
   
☆通常の使用とはいえないもの
・ 重量物をかけるためにあけた壁等のくぎ穴
・ ビス穴で下地ボードの張替が必要なもの
・ 天井に直接付けた照明器具の跡
   
☆破損部分と補修箇所の差が大きい場合はどうなるの!?  
クロスを例にすると、破損した場合の借主の負担は㎡単位が原則のようです。
しかし破損部分だけを張り替えて、色褪せた他の古い部分と色が異なってしまうような場合は㎡負担だけだと、借主が原状回復義務を十分に果たしていないともいえるのです。
その場合は、クロス一面分の張替えを借主の負担とすることもあるようですが、経過年数を考慮し通常損耗・経年変化分を差し引いたものが、借主の金銭的な負担となる場合が多いようです。
なお、借主が色合わせのために部屋全体の張替えを行なう場合には、破損していない残りの面の張替え費用は貸主の負担となる判例もあります。
●ポイント
特約とは、「当事者間の特別の合意・約束」、「特別の条件を付した約束」などを意味し、賃貸借契約の場合には、通常の原状回復義務を超えた負担を、特約として契約書に定めて、借主に課す場合などがあります。しかし、特約はすべて認められる訳ではありません。有効になる為には幾つかの要因が必要であるとされています。
 
契約上の特約は、トラブルの原因となる事が多い為、賃貸住宅紛争防止条例では、契約の前に借主の負担となる特約事項に関する説明を行うよう求めています。
 
☆有効となるための要件とは何ですか!?
契約当事者の自由な意思に基づいて設けられた特約に関しては、原則有効とされ、法的効力が与えられます。なぜならば、民法では「契約自由の原則」が基本とされているため、契約内容は、原則として当事者間で自由に決める事ができる事になります。
しかしながら、上記でも述べたように特約はすべて認められる訳ではありません。裁判の結果次第では、特約が無効と判断されることもあります。
判例等によれば、特約が有効となる為には、次の3つの要因が必要であるとされています。
1.賃借人に特別の負担を課す特約が有効と認められる為の要件 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する事
2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識してい事
3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている事 特約がトラブルの原因となった場合は、それが有効か無効かは、最終的には、裁判によって判断される事になります。
 
●チェック 
特約について疑問に思ったり、納得できない内容があれば貸主・不動産会社と話し合い、必要なら変更を求め、契約書の内容をきちんと理解し、納得した上で契約を結んだ方が良いでしょう。
交渉の過程で約束してもらったこと(例えば「ピアノ可」や「ペット可」など)は、後でトラブルにならないように、口約束だけで済ませず契約書に記入してもらうほうが良さそうです。
以上、『賃貸住宅紛争条例』について理解して頂けたましたか?
しっかり勉強していざというときの豆知識として参考にして下さい。^^
※東京には、現在約500万世帯が居住していますが、そのうちの4割にあたる約205万世帯が、賃貸住宅に居住しています。賃貸住宅において、各所に毎日多くの相談が寄せられているように、様々なお悩みを抱えている方がいるようです。その内容は「退去時の敷金清算」や「管理」など、様々な内容の相談が寄せられています。
 
この条例施行によって、負担割合がより解りやすくなった上で、その物件の契約を取り交す事ができるようになるのでは?(この条例説明は東京都のみだが)今後、大家さんも理不尽な請求をする事が少なくなる事を願う、また借主が常識ある部屋の使用を願うし、この条例を逆手に取った揚げ足とりの行動が減る事を願います。この不動産業界の安定を期待しております。
■こんな方法も    
金銭の支払いをめぐる紛争が生じ、当事者間の話し合いなどで解決できない場合には、訴訟や調停により解決を目指す事ができます。
紛争額が少額である場合の民事訴訟で、簡易裁判所において迅速かつ簡単に解決を図る事ができる訴訟手続きを「少額訴訟」といいます。
<主な内容>
● 60万円以下の紛争につき、原則として1回の期日で当事者の言い分を聞き判決まで行ないます。
● 証拠は、書面であっても証人であっても、審理の際に直ちに調べる事ができるものに限られます。
● 証拠調べの結果行う判決は、支払者の資力を考慮して、分割払いなどを言い渡す事もあります。
● 判決に不服があれば意義を申し立てる事もできます。その際には、通常の手続きにより裁判を行う事になります。
   
少額訴訟は、上記でも述べたように迅速かつ簡単に紛争解決を図るための制度で、裁判所には定型の用紙も置いてあるため、代理人を立てずに、紛争の当事者本人が自ら少額訴訟を提起する事も少なくありません。
原状回復費用をめぐる紛争の多くは60万円以下の紛争であり、少額訴訟制度は重要な紛争解決の手段の一つとして重要視されてきています。